Pierre-papier : les fonds responsables dominent le marché

SWISS LIFE AM

Publié fin 2025, le dernier panorama de l'ASPIM et de l'OID confirme une tendance de fond : la très large majorité (90 %) des fonds immobiliers non cotés distribués en France intègrent désormais une démarche responsable. Un mouvement structurel, devenu un standard du marché.

Les fonds immobiliers français sont très, très « verts »

Les fonds immobiliers français font aujourd'hui figure de très bons élèves en matière de durabilité. Selon une étude de l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et de l'Observatoire de l'immobilier durable (OID), près de 90 % des encours des fonds immobiliers non cotés distribués en France relèvent de véhicules adoptant une approche durable.
L'étude, publiée fin 2025, porte sur 129 fonds, représentant 76 % des fonds immobiliers accessibles au grand public. Elle montre que ces actifs respectent largement le cadre réglementaire européen en matière de durabilité(1), notamment le règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) qui définit les catégories Article 8 et Article 9 selon le niveau d'engagement durable des fonds.
Parmi les 93 milliards d'euros d'encours des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) « grand public » analysés (tous classés selon la réglementation européenne SFDR) :
-    33 % sont investis dans des fonds classés « Article 8 » : ils promeuvent des caractéristiques environnementales et/ou sociales en intégrant des critères ESG dans leur stratégie
-    35 % appartiennent à la catégorie « Article 8 hybride » : ces fonds ne se contentent pas de promouvoir des critères ESG, ils investissent aussi, de façon concrète, dans des projets ou actifs qui ont un impact durable reconnu.
-    22 % sont des fonds classés « Article 9 » : considérés comme les plus engagés, ils poursuivent un objectif durable clair et mesurable, en orientant l'ensemble de leurs investissements vers des projets à impact environnemental ou social.

La montée en puissance du label ISR

Autre enseignement marquant de l'étude : la progression continue du label ISR. En 2024, 101 fonds du panel étaient labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable), soit 16 fonds de plus qu'en 2023, confirmant l'attractivité croissante de ce label auprès des sociétés de gestion.
En moyenne, les efforts des fonds labellisés se concentrent principalement sur trois piliers :
-    L'environnement (45 %) : baisse de la consommation d'énergie, réduction des émissions de gaz à effet de serre, diminution de la consommation d'eau, respect de la biodiversité, gestion des déchets...
-    Le sociétal (32 %) : proximité des transports en commun, confort des occupants, services rendus aux occupants...
-    La gouvernance (33 %) : gestion de la chaîne d'approvisionnement, relation avec les locataires, les usagers et les riverains, résilience au changement climatique...

L'étude va jusqu'à croiser les deux approches : l'encours des fonds immobiliers labellisés ISR provient à 36 % de fonds Article 8, à 44 % de fonds Article 8 hybride et à 20 % de fonds Article 9.
Au total, sur les 93 milliards d'euros d'encours des fonds immobiliers non cotés distribués en France, 67 milliards d'euros sont aujourd'hui investis dans des fonds labellisés ISR. Un chiffre qui illustre le rôle central de l'investissement responsable dans l'allocation immobilière des investisseurs particuliers.

Swiss Life Asset Managers France s'inscrit pleinement dans cette dynamique de marché : 100 % de nos fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers sont aujourd'hui labellisés ISR. Cet engagement traduit notre volonté d'inscrire la performance immobilière dans une approche responsable, durable et alignée avec les attentes de long terme des investisseurs comme des territoires.

Source : https://www.aspim.fr/storage/documents/etude-2025-les-pratiques-esg-labelisation-isr-des-fonds-immobiliers-6914381c67da9.pdf

(1)Les fonds français immobiliers non cotés sont investis à 54% dans des bureaux ; à 19% dans des commerces ; à 11% dans la santé et l'éducation (cliniques, maisons de retraite, écoles et universités privées...) ; à 6% dans l'hôtellerie, le tourisme et les loisirs (hôtels, villages de vacances, parcs de loisirs...) ; à 5% dans la logistique et les locaux d'activité (entrepôts, plateformes logistiques...) ; à 5% dans le résidentiel (immeubles d'habitation).